[부동산] 집값 하락에 따른 역전세, 깡통전세 우려

'22. 10월 현재, 지방뿐만 아니라 수도권 집값 하락 소식이 간간이 들리고 있다.

집값 하락 시그널과 함께 들려오는 역전세, 깡통전세 주의보

 

집값 하락도 무서운데,

역전세는 뭐고, 깡통전세는 또 뭐란 말인가?

 

역전세? 많이 들어봤는데 뭐지...

역전세는 전세 계약 시점보다 만기에 전세 가격이 더 떨어진 상태를 말합니다.

[역전세 예시]
2020년, 전세 보증금 3억 원에 계약한 임차인 A씨가 있다.
전세 만기시점인 2022년에 이사를 나가려고 했으나, 2022년 현재 전세 시세는 2억 5천만원.
임대인 B씨 입장에서는 전세 가격 시세가 기존보다 떨어지지 않았더라면,
새로운 세입자와의 전세계약만으로 임차인 A에게 전세보증금을 돌려줄 수 있었으나
전세 가격이 떨어져 새로운 임차인과 전세계약을 맺더라도 5천만원이 부족한 상황...
이때, 임대인 B씨가 이 집을 갭 투자로 산 갭 투자자라면 자금난에 허덕일 수밖에 없다.

역전세의 원인이 된  전세 가격 하락, 이유가 뭘까?

복합적인 이유가 존재하겠지만, 

공급과 수요 측면에서 전세 물건이 넘쳐나서 기존 가격에 새로운 임차인을 구하기 어려워졌기 때문입니다.

전세 물건이 넘쳐난다? 이건 집을 많이 지어서 넘쳐나는 게 아닙니다.

(뭐 완전히 배제할 순 없지만, 특정 지역에 국소적인 현상)

요즘과 같은 금리인상기, 전세대출 금리가 오르게 되니

수요자 입장에서는 비싼 금리부담을 질 바에는 월세 계약을 하는 게 유리해졌기 때문이죠.

 

주간 아파트 가격 동향

2022년 10월 3일 기준, 한국부동산원이 공표한 주간 아파트 가격동향 조사 결과에 따르면

매매 및 전세 가격 하락 추세는 유의미한 상관관계를 보이고 있습니다.

전 국 : 매매 0.20% 하락, 전세 0.21% 하락
수 도 권 : 매매 0.25% 하락, 전세 0.27% 하락
지 방 : 매매 0.15% 하락, 전세 0.14% 하락
5대 광역시 : 매매 0.22% 하락, 전세 0.23% 하락
8개도 지역 : 매매 0.09% 하락, 전세 0.06% 하락
서 울 : 매매 0.20% 하락, 전세 0.20% 하락

그럼 깡통전세는 뭘까? 

임차인 입장에서, 깡통전세는 역전세보다 좀 더 두려운 존재입니다.

깡통전세는 전세 가격이 매매 가격을 웃도는 것으로, 임대인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 거죠.

아주 심각한 역전세라고 볼 수 있고, 임차인은 전세보증금 상당 부분을 날릴 수도 있습니다. 

특히 아파트처럼 시세 형성이 되지 않는 빌라는 더욱더 깡통 전세를 조심해야 합니다.

https://v.daum.net/v/20221011033853130

빌라 전세금 보증 사고 97%, 5개 업체서 터졌다

 

역전세, 깡통전세.... 어떻게 피할까?

1. 전세가율이 높은 곳 피하기 & 그리고 높은 이유 파악하기
   - 전세가가 매매가 저지선이라는 말을 곧이곧대로 믿지 마세요

   - 매매 가격과의 버퍼는 20~30%면 준수

   - 전세가율이 높은 원인을 꼭 분석해보세요. 

      (입주물량이 많은 지역 등)

 

2. 전세금 반환보증보험 가입

   - 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않을 시 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품

 

   

기사로 보는 역전세, 깡통전세

https://www.yna.co.kr/view/AKR20221011001500003?input=1195m 

심화하는 서울 역전세난…2년 전 시세보다 싼 전세 매물 속출 | 연합뉴스

https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202210091418417443

대출금리 상승으로 전세보다 월세 선호